Kaum ein Mieter oder Vermieter weiß, auf was es ankommt - Unser Rechtsexperte gibt Tipps

Häufiger Streitpunkt, der auch friedliche Mietverhältnisse schnell zerrüttet, sind „anlasslose“ Mieterhöhungen. Kaum ein Mieter, kaum ein Vermieter weiß, auf was es ankommt. Wie man Konflikte vermeidet über die Grundlagen erklärt unser Wasserburger Rechtsexperte Stefan Theurer. 

>>Mieter und Vermieter fürchten es gleichermaßen: Die Miete ist günstig, sie wird erhöht werden müssen. Kennt man noch aus alten Zeiten die vom Vermieter „erteilte“ Mieterhöhung, ist das heute zum Schutz der Mieter völlig anders – besser, aber deutlich komplizierter.

Die Miete wird nicht einseitig durch den Vermieter erhöht. Der Vermieter kann seinen Mieter lediglich auffordern, einem Mieterhöhungsvertrag zuzustimmen. Ohne die Zustimmung des Mieters erhöht sich die Miete nicht. Aber: Der Mieter ist verpflichtet, zuzustimmen, wenn das Mieterhöhungsverlangen richtig begründet ist. Was reichlich komplex klingt, hat einen sachlich gerechtfertigten Kern, vereinfacht: Der Vermieter muss sein Verlangen so begründen, dass der Mieter beurteilen kann, ob er wirklich zu wenig Miete bezahlt. Reicht die Begründung des Vermieters aus, muss der Mieter zustimmen. Im Ergebnis soll also sichergestellt werden, dass niemand übervorteilt wird, dass die Parteien vernünftig miteinander umgehen.

Zur Begründung „empfiehlt“ das Gesetz verschiedene Ansatzpunkte, von denen im Raum Wasserburg sowohl der Mietspiegel als auch die Auskunft einer Mietdatenbank vernachlässigt werden können. Kaum relevant ist auch das Gutachten eines „öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen“, denn dieses kostet meist ab 2.500 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer und amortisiert sich häufig nicht. Viele denken dann, man könne nur noch durch Benennung dreier Vergleichswohnungen begründen, die oft nicht ermittelt werden. Doch das stimmt nicht, es sind weitere Begründungsansätze anerkannt, die Aufzählung im Gesetzt ist nur eine „Empfehlung“. Anerkannt sind zum Beispiel eine Auskunft des örtlich zuständigen Gutachtachterausschusses, Auskünfte der Gemeinden oder „einfache“ Mietgutachten. Im Ergebnis gilt folgende Faustformel: Ist die Begründung transparent, einfach verständlich sowie nachvollziehbar und ist „neutral“ gefasst, ist sie tauglich.

Zentral ist sodann eigentlich nur noch, dass die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 %, in Ballungsgebieten nicht mehr als 15 % betragen darf und seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen sein muss. Außerdem sollte der Vermieter den Mieter darauf hinweisen, dass seine Zustimmung erforderlich ist und muss er ihn darüber belehren, dass ihm gemäß § 561 BGB zur Vermeidung der Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht zusteht.

Sind sich Vermieter und Mieter einig, weil sauber begründet wurde, tritt die Mieterhöhung mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Verlangen der Mieterhöhung in Kraft. Durch saubere Umsetzung kann häufiger Streit vermieden werden.<<

 

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