Welche Regeln für Wohnung und Balkon? Unser Wasserburger Rechtsexperte Stefan Theurer nimmt Stellung

Rauchende Mieter – was ist erlaubt und was nicht? Dieser Frage geht unser Wasserburger Rechtsexperte Stefan Theurer in seinem aktuellen Rechtstipp nach:

>>Oft wenden sich Vermieter an ihre Anwälte mit der Frage, was man gegen das Rauchen des Mieters in der Wohnung oder auf dem Balkon tun könne. Es könne doch nicht sein, dass der Mieter die ganze Wohnung „verraucht“ und damit beschädigt. Oder den Hausfrieden stört. Tatsächlich ist es so, dass der Mieter in der gemieteten Wohnung und auch auf dem Balkon rauchen darf. Es gibt aber Grenzen:

  1. Innerhalb der Wohnung kann der Mieter grundsätzlich rauchen, wie er will. Solange keine Nachbarn durch Rauchemissionen aus der Wohnung des Mieters gestört werden, hat der Vermieter im laufenden Mietverhältnis keine Handhabe. Nach der Rechtsprechung ist das Rauchen in der Wohnung nämlich sogar „vertragsgemäßer Gebrauch“.

Eine Grenze ist nur da erreicht, wo die Rückstände des Rauchens nicht mehr durch einfache Schönheitsreparaturen, etwa Streichen der Wände, beseitigt werden können. Raucht der Mieter derart, dass durch Schönheitsreparaturen Gerüche und sichtbare Nikotinablagerungen nicht mehr vollständig beseitigt werden können, verhält er sich vertragspflichtwidrig. Im Regelfall berechtigt das den Vermieter jedoch nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses, weil es einer erheblichen Gefährdung der Mietsache ermangelt. Er hat lediglich nach Auszug des Mieters einen Schadensersatzanspruch, der übrigens nicht selten sogar den Austausch des Estrichs und Wandputzes, damit also eine Generalsanierung der betroffenen Räume umfasst. Die verwertbare Kaution stellt jedoch zumeist nur einen Wermutstropfen dar, sie reicht nicht ansatzweise aus.

  1. Nach herrschender Meinung in der Rechtswissenschaft ist das Rauchen auf dem Balkon – jedenfalls, solange es maßvoll bleibt – ebenfalls zu tolerieren. Unterlassungsansprüche sind hier jedoch auch beim Übermaßrauchen oft schwer durchzusetzen.

Aber: Die gestörten Hausbewohner können ihrerseits gegen den rauchenden Mieter vorgehen. Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass der übermäßig rauchende Mieter die weiteren Hausbewohner in ihrem Besitz stört, wenn die Raucheinwirkungen ständig erfolgen („Kettenraucher“) oder aus anderen Gründen überhandnehmen. Gegen den rauchenden Hausbewohner können daher Besitzschutzansprüche, insbesondere nach § 862 Abs. 1 BGB geltend gemacht werden. Zudem kommen Unterlassungsansprüche nach §§ 1004 und 823 BGB in Betracht. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme im Nachbarschaftsverhältnis führt im Ergebnis dazu, dass letztlich eine Gebrauchsregelung getroffen werden muss. Es werden – notfalls durch das Gericht – Uhrzeiten festgelegt, zu denen der Mieter rauchen darf und solche, zu denen es ihm untersagt wird.<<

 

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